服務需求

本項目共計1個包組，包號為001。包組內(nèi)不允許缺項。

履約期限:合同簽訂生效后1年

履約地點:采購人指定地點

付款方式:物業(yè)費用按月度支付

一、項目基本情況

1.項目名稱:鐵西區(qū)委區(qū)政府集中辦公區(qū)物業(yè)服務。

2.物業(yè)類型:房屋及附屬設備設施日常維修保養(yǎng)、音響、電腦及網(wǎng)絡維修、衛(wèi)生保潔、環(huán)境衛(wèi)生清掃，花卉管理、會議服務。

3.服務地點:沈陽市鐵西區(qū)重工北街37號、北二西路36號。

4.服務面積:包括1-5號辦公樓、立體停車樓，共六棟樓體，園區(qū)面積約四萬平方米，建筑面積約五萬平方米，共計1200余名工作人員在此處辦公。

二、物業(yè)委托管理事項、職責及要求

(一)綜合管理

全面負責物業(yè)服務工作管理及安排，考核物業(yè)管理工作人員績效，負責項目員工日常專業(yè)技能培訓；負責員工隊伍的監(jiān)督考核。做好與業(yè)主溝通和協(xié)調(diào)工作;負責建立員工手冊，每日登記工作內(nèi)容、事項及完成情況；檔案管理；積極配合業(yè)主其他工作或活動的順利開展。

(二)工程、網(wǎng)絡維修、保養(yǎng)和監(jiān)管

1.工程維護及維修

負責建筑物內(nèi)局部墻面的破損維修(包含樓體內(nèi)部、樓梯間、走廊通道、電梯廳、門廳、大堂、辦公、******消防管道、窨井等)；門窗、辦公家具的簡單維修；空調(diào)系統(tǒng)(含單體空調(diào)、中央空調(diào))；負責中央空調(diào)、新風機組、風機盤管、循環(huán)泵及管路、閥門的維修保養(yǎng)；空調(diào)系統(tǒng)的配電等附屬設備運行、維修、保養(yǎng)；供暖管路及附屬設施的維修、維護；低壓配電設備、二次配電、動力配電設備；低壓配電箱柜、樓內(nèi)外照明、墻壁配電：EPS系統(tǒng)和柴油發(fā)電機簡單維修維護；二次加壓飲用水設備日常維護運行(包括蓄水水箱、水泵、閥門、管線)；用水設施的維修維護與更換(包含衛(wèi)生潔具)；排水系統(tǒng)的管路通暢；網(wǎng)絡設備、線路的維修維護及部分位置的增減；保障會議時的各種網(wǎng)絡設備正常運行。

2.項目工程監(jiān)管范圍

負責室內(nèi)變電所和2個箱變平時保養(yǎng)和維護；UPS供電的維護和保養(yǎng)；A座2部、B座2部、食堂2部及一部傳菜梯的基本維護保養(yǎng)；凈水設備和電氣設備及線路和管路的維護；樓體外墻保險及基礎維護；管路定期由燃氣公司巡視檢查；燃氣灶具由使用者隨時檢查。

3.突發(fā)事件應急管理：對自然災害、事故災害、公共衛(wèi)生事件和社會安全事件等突發(fā)公共事件建立應急預案，并組織實施培訓、演習、評價和改進，事發(fā)時按規(guī)定途徑及時告知采購人、有關部門，并采取相應措施。

(三)會議服務

負責項目各種禮賓和接待服務；會議室、接待室的衛(wèi)生、物品清潔與管理；會前準備、會中服務等會議接待工作，大型會議服務等工作；熟悉會議服務各項工作操作流程，確保各類會議的服務質(zhì)量；接受上級領導對本崗位工作的檢查和指導；按要求著裝并保持良好的服務形象；為來客提供所需的相關服務；按要求準備所需的會議備品；按主辦方要求布置會場；引領和接待客人進入相關的會議位置；會議前后的衛(wèi)生清潔工作；分發(fā)報紙、雜志、信件等工作。

(四)保潔服務

******辦公室、會議室、樓層、樓道、電梯、洗手間、會議室、大廳、庭院、立體車庫等公共場所的衛(wèi)生、物品清潔，垃圾清運及冬季除雪等工作。

三、物業(yè)質(zhì)量標準

(一)工程、網(wǎng)絡維修、保養(yǎng)和監(jiān)管

1.制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維修保養(yǎng)、運行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴格執(zhí)行。

2.穿好工裝、鞋帽，儀容儀表整齊，方可上崗。查看報修記錄，有報修要及時處理，做好記錄。對區(qū)域內(nèi)所有建筑物、構筑物及市政公共設施、電氣設施、雜修設施自檢自查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并做好記錄。

3.制訂臨時用電管理措施與停電應急管理措施并嚴格執(zhí)行。

4.園區(qū)內(nèi)所有設施、設備齊全、完好無損、隨時處于正常工作狀態(tài)。

5.保證園區(qū)內(nèi)會議的音響及日常辦公網(wǎng)絡的正常使用與維護。

6.制訂故障應急處理方案，日常維修應急報修，10 分鐘到位維修處理，報修電話每天24小時暢通，無長時間停電、停水、跑水現(xiàn)象。

(二)綜合服務

1.會議室清潔：每日將服務區(qū)域內(nèi)會議室清潔兩次。

2.有會的會議室門口需設立一個站立崗，隨時接待前來參加會議的人員。

3.會前準備工作要認真看清會議預定單，提前與主辦部門溝通。

4.會服主管對每日的會議安排要反復推敲，強調(diào)服務重點并安排工作。

5.會場布置根據(jù)要求進行場地擺臺，同時對所準備的物品進行檢查；每樣物品都需要按照擺放標準擺放。

6.會前清潔會議室內(nèi)所有陳設，做到一塵不染；椅子擺放要整齊，數(shù)量要與會議人數(shù)相等，要求物品要干凈、整潔、規(guī)范合理。

7.會議開始前員工要觀察四周是否有沒入座人員，若發(fā)現(xiàn)應及時疏導；保證每個座位的名牌位置完全相同。

8.會議服務人員應提前到場，服務要有禮貌，時刻保持清醒頭腦，配合安保人員確保會議安全。

9.會議中途或午休時應及時到會場進行整理會場。

10.會議結束后，員工應站在門口兩側，并提醒參會人員拿好隨身物品。

11.后進入場地時檢查是否有客人忘記帶走物品，如果有應及時上交并做好登記。

12.配合搬運物品及資料送到指定地點。

13.報刊、信件的接受和及時分發(fā)傳遞，機要件、特快專遞等做好登記，急件立即處理。

(三)保潔服務

******消防設施等辦公區(qū)域及休息日節(jié)假日開放區(qū)域的清潔工作。

2.每天早中晚三次對服務區(qū)域內(nèi)的地面進行推塵和清潔，確保地面無灰塵、無水漬、無污漬、無垃圾紙屑，并隨時巡視，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。對人流量較大區(qū)域，增加地面的塵推次數(shù)；雨雪天氣必須及時巡視并及時托干地面水跡，并設置小心地滑牌，采取臨時防滑措施，避免意外發(fā)生。做好疫情消殺工作。

3.******消防設施設備等，每天必須清潔1次，確保無灰塵、無污漬，不銹鋼飾品要保持光亮、無手印、無污漬。

4.保持公共區(qū)域的墻面無灰塵、無污漬、無蛛網(wǎng)，對墻面每周要進行一次大清潔。

5.安全通道及樓梯每天要清潔1次，確保樓梯內(nèi)的附屬設備無灰塵、無污漬雜物等。

6.每天對電梯進行清潔，確保電梯內(nèi)外光亮無手印、無污漬、無垃圾等，每周至少對電梯進行一次大清潔，包括電梯門槽。

7.衛(wèi)生間清潔做到干凈無雜物無異味。

8.隨時檢查公共區(qū)域、大廳的設施設備是否完好，如發(fā)現(xiàn)問題及時報修，并隨時了解維修情況，直至可以正常使用。

9.每天對各個會議室的地面進行推塵和清潔，隨時保持每個會議室可使用******消防設施設備等，每天必須清潔1次，確保無灰塵、無污漬、不銹鋼飾品要保持光亮、無手印、無灰塵、無污漬；隨時檢查會議室、大廳內(nèi)的設施設備是否完好，如發(fā)現(xiàn)問題及時報修，并隨時了解維修情況，直至可正常使用。

10.每天對道路、停車位進行清掃2次，全天保潔。保證道路、停車位、綠化帶等無垃圾、無紙屑、無煙頭、無污漬等。秋冬落葉季節(jié)，增加清掃和巡視次數(shù)，確保落葉及時清理干凈;冬季對積雪做到雪停后配合機械化作業(yè)及時清掃，保證園區(qū)的工作人員正常出入:道路指示牌、標識、轄區(qū)內(nèi)垃圾桶每周要清潔，確保無灰塵，無污漬，垃圾桶內(nèi)的垃圾要隨時進行清理確保無堆積現(xiàn)象；服務區(qū)域(包括辦公區(qū)域和公共區(qū)域)每天至少收集垃圾1次，人員密集處或特殊情況增加收集次數(shù)，保持垃圾箱、殘茶桶無滿溢現(xiàn)象，保持垃圾桶干凈無灰塵；垃圾存放處要時刻保持干凈整潔，確保無污水、無異味；每天定時收集垃圾，垃圾清運日產(chǎn)日清；負責接受上級領導對本職工作的檢查和指導；負責完成上級領安排的其它工作。

******辦公室、會議室及公共場所花卉養(yǎng)殖、培育、減枝、澆水、防治病蟲害等工作。

四、主要崗位人員配置及要求(68人)

(一)項目管理：3人，其中項目經(jīng)理1人、經(jīng)理助理1人、內(nèi)勤1人。

項目經(jīng)理：45 周歲以下，政治品質(zhì)良好、身體健康、五官端正，精通物業(yè)管理組織運作實施并具有較強的溝通能力，虛心接受業(yè)主的監(jiān)督、建議、評價，并對工作進行有效的改進，責任心強。

經(jīng)理助理：要求45周歲以下，政治品質(zhì)良好、責任心強，具有溝通協(xié)調(diào)與組織能力，懂項目日常管理。

內(nèi)勤：年齡40周歲以下，五官端正，身體健康，有工作責任心，具有大專以上學歷，熟悉辦公軟件，具有公文寫作能力，熟悉機關工作流程。

(二)工程維修：15人，其中工程主管人1人、電氣工程師1人、電工3人、維修水暖工2人、制冷與空調(diào)工1人、網(wǎng)絡工程師1人、網(wǎng)絡管理員3人、萬能工3人。

工程主管：男性55周歲以下，政治品質(zhì)良好、責任心強；具備電氣維修經(jīng)驗及電力運行維護經(jīng)驗、水暖維修經(jīng)驗，具備承接查驗與設施設備管理經(jīng)驗。

電氣工程師：男性 55 周歲以下，政治品質(zhì)良好、責任心強;具備豐富的電氣維修經(jīng)驗及電力維護經(jīng)驗。

電工：男性58周歲以下，政治品質(zhì)良好，責任心強;具有強電、弱電專業(yè)基礎知識，熟悉變電所設備運行、保養(yǎng)等工作。

維修水暖工：男性58周歲以下，具有水暖維修經(jīng)驗。

制冷與空調(diào)工：男性58周歲以下，具有空調(diào)設備維修保養(yǎng)經(jīng)驗，設備維修專業(yè)知識。

萬能工:要求：男性58周歲以下，政治品德良好、責任心強;具有設備維護專業(yè)基礎知識，熟練操作和維護各種設備。

網(wǎng)絡工程師（管理員）：要求:男女不限45周歲以下，具備弱電、音響、電腦及網(wǎng)絡維修經(jīng)驗。

(三)綜合服務：12人，其中會議主管1人、會議服務員9人、收發(fā)人員2人。

會服主管：年齡35周歲以下，需政治品德良好，五官端正，受過專業(yè)訓練，具有較強的溝通能力。

會議服務人員：年齡 35周歲以下，大專及以上學歷，掌握會務接待流程，有較高的會務、服務、接待專業(yè)水準，品貌端莊，舉止文雅大方。

收發(fā)員：女性55周歲以下，政治品質(zhì)良好，責任心強，身體健康，有良好的溝通能力。

(四)保潔服務：38人，其中保潔主管2人，保潔員35人，綠化工1人。

保潔主管：年齡要求55周歲以下，身體健康，五官端正，責任心強，溝通能力強，掌握各種清潔劑的使用方法。

保潔員：55周歲以下，五官端正，責任心強，掌握保潔基本常識。

五、物業(yè)費用范圍

投標入的投標報價含稅價(以人民幣為結算單位)，包括員工工資及工會經(jīng)費;社會“五險”(養(yǎng)老保險、失業(yè)險、工傷險、醫(yī)療保險、生育險)；餐費；服裝費；管理費；稅金；保潔物料等費用。

六、其他要求

1.投標文件中應包含較全面的、完備的沈陽市鐵西區(qū)集中辦公區(qū)物業(yè)管理方案、各項服務詳盡的質(zhì)量標準及服務承諾。

2.要保證物業(yè)人員的穩(wěn)定，不經(jīng)業(yè)主批準不得隨意更換。物業(yè)招聘的所有人員必須政治可靠，家庭住址詳細，個人資料齊全、留有備案。專業(yè)技術人員要有專業(yè)證書，達到持證上崗。

3.投標供應商在保證物業(yè)管理和服務質(zhì)量的前提下，通過科學管理、技術改造和行為引導，有效降低各類物業(yè)運行能耗，節(jié)約資源和保護環(huán)境等相關工作。

4.標準化建設：按政務服務標準化要求協(xié)助完成相關工作。

5.發(fā)生緊急事件時，立即組織相關責任人員進行處理，按應急方案制定的措施執(zhí)行，項目負責人第一時間到達現(xiàn)場。對發(fā)生的緊急事件應在事后組織相關責任人員總結、學習、分析原因并向公司和甲方匯報。 ?

6.乙方必須保障其工作人員人身安全，甲方不承擔其責任。

7.中標單位接到中標單位通知后，物業(yè)全部人員必須在12小時之內(nèi)到位。組織好交接工作。保證設備運轉和各項工作不中斷。

8.為園區(qū)各單位提供優(yōu)質(zhì)服務，遵守園區(qū)的各項規(guī)章制度，并接受監(jiān)督檢查和考評。物業(yè)管理人員和專業(yè)技術人員持證上崗，員工統(tǒng)一著裝，佩帶明顯標志，工作規(guī)范，作風嚴謹，文明服務，嚴格考勤。

9.定期開展服務滿意度調(diào)查工作，針對反饋意見對不合格項進行整改，并及時傳達給相關部門或人員。

10.中標單位需按投標文件所述人員及資質(zhì)派駐服務團隊，否則甲方有權拒絕簽訂《物業(yè)合同》。